三个案例教你区分有形动产租赁与不动产租赁

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案例一：公司从某一般纳税人处租赁设备架，设备架租赁后用于搁置电子产品，对方应提供何种票据？

案例二：我公司是物业公司，为增值税小规模纳税人，现收取蜂巢快递快递柜场地使用费，对方要求按照5%开具发票，对方要求是否合理？是否可以按照1%开具发票？

案例三：公司为一般纳税人，现在将2018年购进的房屋转租，适用税率是多少？

近日，有不同的客户咨询了以上三个问题，以上问题都是与现代服务-租赁服务-经营租赁业务相关。经营租赁，按照标的物的不同，可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。如何区分有形动产租赁与不动产租赁，看似简单，但是实务中还存在一些易混淆的业务。本文将结合以上三个小案例，为大家梳理常见的有形动产租赁与不动产租赁的情形，并根据纳税人的身份确定适用的税率或征收率。

一、如何区分动产与不动产

目前税法文件中并没有具体关于什么是动产的规定。

什么是不动产，可参考《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第二十三条第二款规定：“不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。”

综上可知，判断属于动产还是不动产的关键，不在于使用的时候是移动状态还是固定不动的状态，而是移动后是否会引起性质、形状的改变。

案例一租赁的是设备架，虽然设备架使用期间是固定不动的，但是设备架是可拆卸的且拆卸后重新安装后可以正常使用，属于动产租赁。

常见的租赁机器设备、脚手架等、交通运输工具（不带驾驶人员），都属于有形动产租赁。此外利用出租车、飞机、船舶等有形动产作为载体的广告收入，亦属于有形动产租赁的范畴。

案例二物业企业收取的场地使用费，不同于物业管理费用，实质上还是在一段期间内，将土地使用权出租给其他单位，属于不动产租赁。

案例三为典型的房屋租赁，属于不动产租赁。

易混淆的业务：

电梯间的广告收入，虽然电梯在使用期间在上下移动，但因为电梯通常作为定制化的大型设备，整体不可移动，移动后会引起性质形状的改变，故电梯间广告收入属于不动产租赁。

其他常见的不动产租赁业务：

利用附着在土地或不动产上的空位、楼面、屋顶给他人安装竖立广告牌等取得的广告收入，商场、超市出租柜台，菜市场出租摊位，车辆停放，高速公路、江河等闸口、桥梁通行服务费等。

二、有形动产租赁与不动产租赁的适用税率或征收率

税目	纳税人身份	计税方法		适用税率或征收率
有形动产租赁	一般纳税人	一般计税方法		13%
	小规模纳税人	简易计税方法		3%（2021年12月31日前可减按1%）
不动产租赁	一般纳税人	不动产或土地使用权取得时间在2016年4月30日之前	可选择一般计税方法	9%
			可选择简易计税方法	5%
		不动产或土地使用权取得时间在2016年5月1日之后	一般计税方法	9%
		住房租赁企业，向个人出租不动产	可选择简易计税方法	1.5%
	小规模纳税人	简易计税方法		5%
		特殊业务：个体工商户和其他个人出租住房、住房租赁企业向个人出租不动产		1.5%